OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募(mù)风波，如今(jīn)，二级(jí)市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开盘继(jì)续(xù)延续(xù)此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续密切(qiè)关注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积(jī)极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的原始权益(yì)人相关负责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区(qū)国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多(duō)位业内人士表(biǎo)示(shì)，华安张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期市(shì)场波(bō)动较大(dà)，但其实(shí)不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外(wài)价(jià)值，投(tóu)资者应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继(jì)续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技的(de)事件(jiàn)继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小幅(fú)低(dī)开(kāi)，此后二级市(shì)场价格开始震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后(hòu)价格有所回(hu描写瘦西湖春天的诗句，扬州瘦西湖美景佳句í)升，最(zuì)终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安(ān)张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交(jiāo)易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在全市场公募(mù)REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前(qián)上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张江光大园项(xiàng)目出租(zū)率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的(de)项目又(yòu)遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级(jí)市场(chǎng)价格出现波动。”一位业(yè)内人士分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在(zài)上述人士看来(lái)，尽(jǐn)管出(chū)于风险规避的原因，最近几个交(jiāo)易日(rì)场内资金有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会(huì)从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着(zhe)二级市场价格(gé)下跌(diē)，风险(xiǎn)也得(dé)到一(yī)定释(shì)放(fàng)，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会(huì)受到基本(běn)面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判(pàn)断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年(nián)整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年(nián)内(nèi)二(èr)级市场跌(diē)幅较大，其(qí)实有(yǒu)些隐(yǐn)含收益率(lǜ)高的产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳(wěn)健类投(tóu)资者。此外(wài)，伴(bàn)随着经济(jì)复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一(yī)定的(de)投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高(gāo)如(rú)星对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招商(s描写瘦西湖春天的诗句，扬州瘦西湖美景佳句hāng)，平稳过度对经营(yíng)现金流没有(yǒu)造(zào)成大的影响，“事件性利(lì)空下调至(zhì)得这么急(jí)、这么深，加上前期本身园区类资(zī)产就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终(zhōng)还(hái)是落(luò)到租金收入受(shòu)不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大(dà)，估计园区会(huì)最终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注(zhù)哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积极(jí)做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大园项目出租率下降事(shì)项(xiàng)，一度二级(jí)市场价(jià)格(gé)出现回落。在随(suí)后(hòu)召开(kāi)的业绩说(shuō)明(míng)会中管理人(rén)就(jiù)相关(guān)事项进行了(le)解释(shì)说明，市(shì)场信心得(dé)到了一定提振，二(èr)级市场价格表(biǎo)现也(yě)趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在(zài)5月11日召开(kāi)的线上(shàng)和线下的扩(kuò)募说明会上，运(yùn)营(yíng)团(tuán)队(duì)表示了对张(zhāng)江光大园项目的信心，预计(jì)签署意向书(shū)和合同(tóng)谈判中的储备租(zū)户正常转化后，项目(mù)出租率将(jiāng)得到回升(shēng)。没(méi)想到仅过(guò)了不到三周的(de)时间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之路(lù)又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述公告引起了市场(chǎng)各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入(rù)项(xiàng)目(mù)的(de)原(yuán)始权(quán)益人相(xiāng)关(guān)负责人(rén)坦言，事(shì)发突然(rán)确实始(shǐ)料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消(xiāo)息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核(hé)实(shí)工作(zuò)，并同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于(yú)张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领(lǐng)导高(gāo)度重(zhòng)视，据(jù)悉(xī)新(xīn)区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相(xiāng)关(guān)负(fù)责人(rén)介绍说，目前储备(bèi)租户还是(shì)比(bǐ)较丰富的，覆盖了(le)芯片(piàn)测试、人(rén)工智能(néng)、航(háng)天产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化(huà)为实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通(tōng)过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约保(bǎo)证金给了(le)我们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要(yào)全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的同区域的(de)张江光大园项目一季度末也有将近30％的空(kōng)置率，原始权(quán)益人有那么多储备租户，之前(qián)的空(kōng)置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江光大(dà)园一(yī)直以来都坚(jiān)持以市场化(huà)运营为导向(xiàng)，历(lì)史运营表现稳定(dìng)，租户(hù)的(de)调租和换租(zū)都属于正(zhèng)常情况，而这次项(xiàng)目的大租(zū)户退租正好发生在市场活跃(yuè)度的(de)短期(qī)低点(diǎn)，目前市场(chǎng)情况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这(zhè)边也作(zuò)了一定(dìng)的资源(yuán)调配和倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦(shà)和(hé)张江光大园(yuán)项(xiàng)目在给租户的(de)分(fēn)隔空间、交付标准(zhǔn)、租金(jīn)水平等方(fāng)面也有一些差异(yì)化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是两千(qiān)多平的大(dà)平层，楼(lóu)的成新度(dù)高一些，单(dān)价也贵(guì)一(yī)些，张江(jiāng)光(guāng)大园单层以(yǐ)一千平的(de)面(miàn)积(jī)为主(zhǔ)，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会有(yǒu)诉(sù)求，也会(huì)根据自身(shēn)需求和(hé)预算(suàn)挑选区域内的(de)不同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的(de)管理(lǐ)人都变成了(le)一家，后(hòu)续我们在资源共享和联合营销方面能更加充分(fēn)发(fā)挥协(xié)同效应(yīng)，相信可以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈及对于(yú)张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责(zé)人(rén)表示，张江集团和(hé)张江高(gāo)科目(mù)前(qián)在管资(zī)产(chǎn)约(yuē)五(wǔ)百万方，还有一些其他在开发(fā)的储备项目，这些都将成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造张江园区(qū)产业空间资产(chǎn)上市平(píng)台目标的坚实后(hòu)盾和(hé)储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的(de)发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基(jī)金扩(kuò)容(róng)的第一步，也是至关(guān)重要(yào)的一步，眼下我们可能面临(lín)了一些突发情况(kuàng)需要解决，但是(shì)这(zhè)和(hé)我们(men)在张江(jiāng)科(kē)学(xué)城这三十年建设发(fā)展过(guò)程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切可能化(huà)解当前突发事件的(de)所有负(fù)面影响，维持(chí)预期(qī)和市场(chǎng)的(de)信心。”

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